«Школы — это не обременение, а инвестиция в развитие территории». Что московская компания планирует строить в Ленобласти
Московский девелопер «А101» вышел на Северо-Запад сразу с тремя проектами, пообещав вложить около 286,7 млрд рублей в комплексную застройку в пригородной зоне Петербурга. О том, чем москвичей удивил рынок Петербурга и Ленобласти, как сделать школу не обременением, а центром развития территории, и почему малоэтажность — не главное в создании комфортной среды, «Фонтанке» рассказал генеральный директор Группы «А101» Игнатий Данилиди.
— Когда и почему вы приняли решение о выходе на петербургский рынок?
— Выход на рынок петербургской агломерации, второй по размеру в России — довольно очевидный шаг для девелопера, который стал одним из ведущих застройщиков Москвы и зафиксировал в своей стратегии необходимость федерального развития. Это решение было принято весной 2021 года. Тогда мы начали консультации с экспертами, посмотрели проекты в городе и области и поняли, что наши продукты, а особенно подходы к формированию городской среды, будут здесь востребованы.
Дополнительным плюсом в пользу Петербурга был высокий потенциал создания качественных рабочих мест. В Петербурге и Ленобласти в текущих реалиях неизбежен рост бизнеса и отличные возможности для создания рабочих мест. А значит, здесь будет расти и число платежеспособных специалистов, для которых важно приобрести качественное жилье.
— Но выбрали все-таки проект в Ленобласти, а не в границах города?
— Наша основная компетенция — это комплексное развитие территорий. А в черте Петербурга под эти цели свободные участки остались, возможно, только в Пушкинском районе. Именно там мы и рассматривали первый участок, но потом все же приняли решение в пользу других проектов.
Их областной статус нас не смущает. Агломерационные процессы между Петербургом и Ленобластью уже сильнее, чем в московском регионе, и будут только усиливаться. Административно территории разделены, но серьезных фактических и инфраструктурных различий между периферией Петербурга и граничащими с ней районами Ленобласти нет. Более того, именно в Ленинградской области мы видим особенный потенциал — благодаря возможности комплексно развивать территории здесь можно вывести на рынок продукт принципиально нового качества. Прежде всего, в отношении комфортной жилой среды, создания продвинутой социальной инфраструктуры, привлечения в проекты малого и среднего бизнеса и так далее.
— Есть ли существенные отличия между московской и петербургской агломерациями?
— В Петербурге мы увидели явный перекос предложения и, как следствие, спроса в сторону северных и восточных районов, в то время как на юге жилья строят меньше. В московской агломерации предложение распределено более равномерно. Да, существуют более популярные направления, но по всем вылетным магистралям уровень спроса и предложения достаточно равномерный.
Есть своя специфика и в отношении высотности, когда строгие правила, применяемые к районам с исторической застройкой, переносятся на новые микрорайоны. В результате при ограничении в 9–12 этажей мы видим ровные и очень плотно стоящие друг к другу ряды домов. Получается, что ограничение этажности не всегда способствует созданию качественной жилой среды.
Впрочем, в Петербурге очень много проектов и подходов, которые можно перенять и использовать, в том числе, в столичном регионе. Здесь я бы выделил рекреационную недвижимость. Кроме того, некоторые локальные проекты отличает крайне высокое качество.
— Вы считаете, что высоту домов напрасно ограничили?
— Безусловно, ограничения высотности могут, а где-то и должны присутствовать. Например, в историческом центре таких городов, как Петербург. Но в целом здесь нужен индивидуальный подход, который должен формироваться в соответствии с типами жилой недвижимости и запросами людей. Я бы выделил три основных типа. Первый — это высокоплотная урбанизированная застройка, примером которой могут являться отдельные районы Москвы или Нью-Йорк. Это мегаполисы с максимально высокой степенью концентрации жизни на квадратный метр и, соответственно, c допустимостью строительства небоскребов. Конечно, такой формат жизни подразумевает сильную скученность, но в таких районах хорошо развиты инженерные мощности, в том числе телекоммуникационные, нет недостатка в социальных контактах, налажена общественная и культурная жизнь. Второй тип застройки — это, собственно, наш продукт. Мы строим недвижимость из расчета не меньше 300 человек на гектар. Соответственно, это среднеэтажная застройка с неоднородной высотностью, социальной инфраструктурой, ретейлом и сервисно-бытовой и спортивной инфраструктурой. Если плотность населения ниже, то возникает третий тип жилья — малоэтажный.
Отвечая на ваш вопрос, я хочу подчеркнуть, что, с моей точки зрения, ограничение высотности нужно использовать гибко, особенно в районах новой массовой застройки. Желательно, чтобы высотность различалась в пределах одного района. Это приведет к неравномерной по высоте застройке, что улучшит силуэт города и поможет в формировании комфортной среды. Именно этот принцип мы используем в наших проектах в Новой Москве.
— То есть высокоэтажная застройка все же может быть комфортной?
— Форматы жилья должны отвечать потребностям людей: кому-то хочется быть ближе к природе, а кому-то — в центре городской энергетики. И этот «кто-то» может быть одним и тем же человеком, но на разных этапах жизни. Не надо бояться менять свое место жительства вместе с изменением жизненных приоритетов. Мы в своих районах выдерживаем компромисс между высокой урбанизацией и удаленной малоэтажностью, поэтому мы считаем их наиболее перспективными для растущих городов.
— Что нужно, чтобы отдаленные районы сложились в полноценную агломерацию?
— Очевидно, что это в первую очередь транспортные связи, причем, внеуличные. В Москве идею объединения метро и электричек вынашивали 25–30 лет, и когда этот проект наконец удалось реализовать, город получил взрывной эффект для изменения пассажиропотоков, интеграции районов и построения новых связей. Сейчас в столице продолжается работа по созданию кольцевых веток, чтобы люди как можно меньше тратили на дорогу — в это время они абсолютно не полезны и для экономики, и для социальной жизни.
Мы изучали планы Ленобласти и Петербурга по развитию общественного транспорта, и они внушают оптимизм. Конечно, коренным образом транспортные связи улучшат расширение сети метро, строительство Восточного скоростного диаметра или КАД-2. Но помимо крупномасштабных строек иногда полезно реализовать и ряд локальных инициатив. Где-то построить переезд, где-то — развязку, и ситуация уже начнет меняться. Администрация это видит и работает в этом направлении.
Вторая задача — построить новые районы таким образом, чтобы людям в принципе не пришлось постоянно куда-то ездить, чтобы у них все было там, где они живут. В это «все» входит работа, отдых, занятия спортом и учеба. И в первую очередь это создание на территории точек приложения труда. Конечно, создать в жилом районе полную линейку рабочих мест невозможно, но, если внимательно посмотреть на сегодняшнее общество, то 70 % городских жителей задействованы в сервисе, а не в промышленности. Это в первую очередь торговля, услуги, малый бизнес. И в Новой Москве нам уже удалось сделать так, что более 25 % человек не выезжает из районов.
— Но не 70 %.
— Понятно, что это постепенный процесс — нельзя развивать инфраструктуру, пока нет жителей. Идет синхронизация, когда возникает минимальная масса жителей, формируются и рабочие места. Мы видим, что растет ретейл, причем люди тут и живут, и арендуют помещения, и работают. Так что мы идем в правильном направлении. Я думаю, что через полтора года с 25 % мы достигнем показателя в 40 %, а затем понадобится еще примерно три года, чтобы дойти до 70 %.
Есть еще фактор пандемии, которая показала бизнесу, что для эффективной работы совсем необязательно ездить в офис в центре. Это изменило и рынок офисной недвижимости, и требования к инфраструктуре жилых районов. Поэтому мы создали лайфворкинги — специальные пространства для работы в жилых кварталах.
Также мы закладываем в линейке продуктовых решений возможность организовать дома рабочее место, которое позволит комфортно работать и не мешать школьным занятиям детей.
— Люди из регионов сейчас активно едут в Петербург, тогда как раньше в основном предпочитали столицу. Это происходит потому, что жизнь здесь дешевле, чем в Москве?
— В Москве не только жизнь, но и недвижимость существенно дороже. Кроме того, многих пугает темп жизни, который задает столица. Хотя, если ты в него вольешься, то уже не можешь жить по-другому.
Стоимость жизни также является важным критерием. С этой точки зрения Петербург, конечно, более комфортная локация, которая вместе с Ленобластью в последний год потеснила московский регион в списке самых популярных мест для переезда.
— Сейчас не самый простой период на рынке недвижимости, количество сделок сократилось по сравнению с прошлым годом. У вас есть опасения, что спрос будет падать?
— В любом случае потребность в жилье никуда не делась, и она будет реализовываться, вопрос только в темпах. Например, я допускаю, что на освоение некоторых территорий понадобится не семь, а девять лет, но потребность сама по себе сохранится. Опыт работы на высококонкурентном московском рынке показал, что наш продукт остается стабильным, и, даже если в целом падает спрос, то мы находим своих покупателей.
Кроме того, на петербургском рынке мы сейчас наблюдаем процесс перетока спроса в Ленобласть — значение фактора стоимости за квадратный метр растет. А если еще и продукт будет соответствующего качества, то конкуренцию проще выиграть. При этом в результате сам Петербург станет менее скученным, и в силу этого более комфортным, а Ленобласть получит дополнительные «точки роста».
— Что вы построите сейчас в регионе?
— Мы выводим два проекта. Один небольшой во Всеволожске примерно на 120 тыс. кв. метров.
— То есть все-таки на северо-востоке?
— Сначала мы не хотели за него браться, но потом решили — почему бы и нет. Это готовый проект, можно структурировать сделку и выходить на стройку. Меня в проекте подкупило еще и то, что он соседствует с пятью природными объектами, которые мы планируем частично благоустраивать, т. е. даже при небольшой площади все равно получается комплексное развитие территории.
Второй проект — в Лаголово — более крупный. Здесь мы планируем построить около 1 млн кв. м.
Также у нас запланирован еще проект в Корпикюля, в Гатчинском районе. Здесь помимо жилья планируется создание еще и Технологического авиапарка с производственными мощностями.
Конечно, во всех районах будет современная социальная среда — школы, детские сады, соседские центры и т.д.
— Многие строители воспринимают соцобъекты как обременение. Как вам удалось изменить такой подход внутри компании?
— Мы посмотрели мировой опыт, и увидели, что школы — прекрасный способ развивать территорию, если проектировать их как центры городского притяжения. Если предложить ученикам интересные возможности и комфортные пространства, дети сами захотят там оставаться, продолжается внеклассная жизнь, к процессу подключаются и взрослые. Мы не бросаем школы после того, как передаем их городу, а помогаем искать новые образовательные возможности, готовить для них педагогов.
Вообще, есть 4 ступени образования: дошкольное, школьное, профессиональное и высшее. Мы работаем во всех четырех направлениях, но самое доступное и простое, что мы можем обеспечить — школьное и дошкольное. На данный момент мы сформировали для себя стандарт образовательной среды, в рамках которого мы строим здание, развиваем территорию, ведем работу с родителями, учениками и учителями. Это интересная работа и очень благодарная. Именно вокруг школ в первую очередь растут сильные сообщества людей, неравнодушных к месту, в котором они живут.
— Когда оптимально должна сдаваться школа?
— В идеале она должна сдаваться, когда новый жилой район будет соответствовать ее проектной загрузке, чтобы покупатели квартир получили обещанную инфраструктуру. Но до этого момента необходимо помогать жителям первых заселенных домов. В одном из проектов мы два года возили детей в соседний микрорайон на автобусе, пока не появилось достаточно жителей для того, чтобы открыть школу уже там. Но это идеальная ситуация, на практике получается немного иначе.
Все школы мы передаем городу, а для администрации нет разницы, живут ли дети в домах застройщика или просто на территории района. Поэтому, чтобы ликвидировать дефицит, который существовал на территории, мы стали сразу же закладывать школы и сады в расчете на большее количество детей.
— Что планируете делать с социалкой в Ленобласти?
— В целом то же самое, что и в Москве. Сейчас мы проектируем социальные учреждения одновременно с первыми очередями. Например, во Всеволожске мы планируем построить школу на 1700 мест. По проекту планировки территории она должна быть на 1000 мест, но потребность выше «обязательной». С администрацией Ленобласти мы подготовили соглашение о софинансировании строительства данного объекта.
Это будет формат образовательного учреждения, когда и школа, и детский сад находятся в одном здании, что обеспечит возможность переформатирования помещений из классов в группы и наоборот в зависимости от текущих потребностей.
— Планируете ли вы в дальнейшем проекты непосредственно в Петербурге?
— Это будет зависеть от наличия подходящих площадок, которых пока на рынке нет. Как я уже говорил, мы специализируемся на проектах комплексного освоения территории. И проекты в Ленобласти у нас сейчас запланированы достаточно масштабные, чтобы в перспективе создать в регионе такой же объем бизнеса, как в Москве. Для их реализации потребуются значительные финансовые и организационные ресурсы. Поэтому в ближайшее время в административных границах Петербурга мы строить не планируем. Но, если говорить не об административных, а о рыночных границах, то мы, безусловно, уже вышли на петербургский рынок — большинство наших потенциальных покупателей живут в городе, а не в области.
— Сейчас появляются мнения, что в текущей ситуации цены на недвижимость должны снизиться. Возможно ли это?
— В перспективе трех лет я не вижу такой возможности. Снижение темпов роста — возможно, но уменьшение цены — нет. В первую очередь, это связано с условиями, под которые девелоперы привлекают финансирование. Текущие условия регулятора не позволяют банкам финансировать проекты с маржинальностью ниже коэффициента 1,2. Если условия изменятся, то новые проекты могут быть дешевле.
Еще один фактор роста цен — стоимость земельных участков. Причем за землю девелопер платит сразу, а его выручка лежит на эскроу-счетах четыре года до передачи ключей, все это время он платит проценты. Так что пока говорить о снижении цены при всем желании не получается.
— Регулятор сейчас хочет ограничить и субсидирование ипотеки застройщиками… Вы субсидируете ставку?
— Пришлось запустить такой продукт в апреле, чтобы не проиграть конкуренцию. Но это очень дорогой продукт и для застройщиков, и для клиентов. За каждый субсидированный кредит застройщик платит банку комиссию, причем сразу в момент заключения договора долевого участия. Но до раскрытия эскроу-счетов у застройщика денег на это нет. Поэтому зачастую приходится расширять кредитные лимиты или брать дополнительные кредиты в том же банке. Это создает дополнительную нагрузку на финмодель всего проекта, и сделать ее снова работоспособной можно только с помощью увеличения цены квартиры. Для рынка это нездоровая и опасная ситуация, так что действия регулятора — правильное решение.
Другой вопрос, что размер ипотечной ставки важен не только для девелоперов, а для всей макроэкономики в целом. Мы часто слышим, что стройка — локомотив, но понимаем ли мы до конца, что за ним тянется? Допустим, вы берете ипотеку с ежемесячным платежом 50 тыс. рублей — тогда у вас должен быть подтвержденный доход 150 тыс. рублей. То есть вы уже определенно пойдете работать, а работодатель заплатит за вас налоги. Чтобы он мог платить вам зарплату, предприятие должно приносить прибыль. Застройщик, получив деньги, тоже платит налоги, банк — использует деньги для развития. Так что государственные программы поддержки ипотеки точно окупаются многократно — тем более, что деньги проходят, в основном, через госбанки. И мы видим, что эта поддержка работает, а значит, нужно поддерживать спрос за счет низкой ставки.
Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»
